RENUNCIA DE UNO DE LOS INQUILINOS

Consecuencias del abandono del inmueble arrendado por uno de los cotitulares firmya antes del arrendamiento
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I. Introducción

acostumbra a ser práctica frecuente quy también los arrendadores de un contrato de arrendamiento exijan a los arrendatarios, en el caso de ser varios, quy también el contrato sy también redacty también a nombry también de todos y cada uno de los que van a ocuparlo. Así, si se trata dy también un matrimonio, o pareja, se suele demandar que sy también redacte a nombre de ambos, o un grupo de personas que todas formen parte en calidad dy también arrendatarios, a fin dy también asumir en mayor medida las obligaciones dy también carácter solidario quy también puedan derivarse dy también la vigencia del contrato. Así, podríamos tratar de solidaridad en el pago dy también la renta, o en el pago de posibles daños causados en el inmueble. Esta es la vía más recomendable de incluir en los contratos la expresa solidaridad dy también los coarrendatarios firmantes como cláusula expresa en el contrato.

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Ello proporciona, evidentemente, un mayor sector de acción al arrendador que si se tratara de un solo arrendatario, aunquy también se ocupara por más personas el inmueble, circunstancia ésta que debería ser advertida, en todo caso, al arrendador con carácter previo al arrendamiento y quy también fuera ésty también el quy también tomara la resolución de obligar a todos los ocupya antes a firmar el contrato, o a uno solo dy también ellos. Nótese quy también en el caso dy también negar la ocupación dy también esos terceros el arrendador podría alegar la cae.u. Dy también resolución contractual de subalquilo o cesión inconsentida, por introducir en el inmuebly también a personas ajenas sin consentimiento ni autorización del arrendador.

Lo cierto y verdad es que los arrendatarios firmantes del arrendamiento desconocen a priori las vicisitudes que en el devenir de la vida del contrato pueden ocurrir, y que si en un principio eran dos o más los firmantes, alguno de ellos pueda dejar el inmueble duranty también el periodo dy también prórroga obligatoria del art.9 LAU -EDL 1994/18384- y las consecuencias quy también dy también ello sy también derivan. Pero, en principio, hay quy también señalar quy también esy también abandono de uno dy también los firmantes del arrendamiento no supone una novación del contrato (aunque suponga para el resto la asunción de la cuota del que abandona) quy también otorgue un derecho de resolución unilateral por party también del arrendador por una presunta «alteración dy también las bases del contrato», ya que lo único que exigiría de cara al arrendatario sería una mera comunicación del (o los) arrendatario quy también se mantenga en la posesión del inmueble, comunicando al arrendador su deposicionamiento web en buscadores de continuar con el arrendamiento y de aceptar las obligaciones del arrendatario quy también se ha marchado, que, dy también todos modos, ya las iba a aceptar por esy también vínculo dy también solidaridad expresa quy también sy también constituyó al firmar el contrato todos los que iban a residir en el inmueble.

Se prosigue recomendando que esa comunicación entry también arrendador y arrendatario sy también lleve a cabo por vía de correo electrónico y redes socialespero electrónico, para lo que la LAU tuvo el acierto dy también incluir en el art.4.seis -EDL 1994/18384- esa novedad al fijar que 6. Las partes van a poder señalar una dirección electrónica a los efectos dy también hacer las notificaciones previstas en esta ley, siempry también que sy también garantice la autenticidad de la comunicación y dy también su contenorate y quedy también constancia fehacienty también de la remisión y recepción íntegras y del instante en que se hicieron.

Para ello, el iter a proseguirse sería quy también el arrendador remitiera un escrito a los arrendatarios que continúan en el inmueble, y desean proseguir con su derecho de prórroga obligatoria del art.9.1 LAU -EDL 1994/18384-.1, preguntándoles sobre la continuidad del arrendamiento asumiendo las obligaciones del arrendatario quy también abandonó el inmueble, lo que conllevaría una contestación en el plazo de un mes por analogía al supuesto del art.12.tres LAU. Si no existiera esa anterior comunicación del arrendador al arrendatario quy también prosigue en el inmuebly también no existiría esa obligación de respuesta, ya que en todo caso los que continúan en la posesión deberían asumir las obligaciones del arrendatario que ha desistdesquiciado unilateralmente del arrendamiento.

II. Desistimiento unilateral del arrendamiento por uno de los cotitulares firmya antes del arrendamiento

Sabido es que la LAU confiere en el art.1uno -EDL 1994/18384- quy también lleva por rúbrica Desistimiento del contrato, un derecho del arrendatario a desistir del contrato dy también arrendamiento, al señalar que: El arrendatario podrá desistir del contrato dy también arrendamiento, una vez que hayan transcurrdesquiciado por lo menos seis meses, siempry también quy también sy también lo comuniquy también al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes van a poder pactar en el contrato que, para el caso dy también desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad dy también la renta en vigor por todos los años del contrato quy también resty también por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional dy también la indemnización.

mas la cuestión que suscitamos es si esy también desistimiento se produce por uno de los cotitulares, y no producy también una rotura del contrato en cuanto a la posesión del resto, ello produciría algún efecto, conformy también marca el art.11 LAU -EDL 1994/18384- ya antes citado. En esty también supuesto entendemos quy también no tendría aplicación directa la posible exigencia dy también actuación de arrendador y arrendatario en el en caso de que el desistimiento lo sea por uno solo dy también los cotitulares del arrendamiento, aunquy también podría instar información el primero a los coarrendatarios firmya antes del contrato quy también desean seguir en la posesión. Es decir, ¿Tendría efectos negativos para el arrendatario quy también se mantieny también en el inmueble quy también uno de los firmantes se marchara sin decir nada al arrendador?

La contestación deby también ser negativa, en tanto que para el en el caso de que el arrendador les requiera de esa información ante la noticia del abandono del inmuebly también por uno de los firmantes la respuesta, -quy también siempre es aconsejable hacerla- sería de asunción de las obligaciones quy también constaban en el contrato por el resto de cofirmya antes del arrendamiento. Es decir, no sy también trata dy también que unos ocupya antes pretendan proseguir con el arrendamiento de una persona quy también ha decidorate desistir de su contrato y pretendieran subrogarsy también en los derechos del «titular» del contrato de arrendamiento, sino de los cotitulares del arrendamiento con derechos adquiridos a raíz dy también su perseverancia en el contrato.

1.- Contrato sin expresa constancia de solidaridad entre los cotitulares del contrato y abandono dy también uno de ellos. Los demás deben atribuirse la cuota posesoria del que abandona comunicándolo al arrendador.

En la relación jurídica arrendaticia urbana el arrendador puedy también serlo una sola persona o múltiples y el arrendatario asimismo puede serlo una sola persona o varias. Centrándonos en el supuesto dy también que, en una relación jurídica arrendaticia urbana, fuesen varias las personas arrendatarias, resulta necesario deacabar la manera dy también organización dy también esta pluralidad dy también sujetos. Bajo la vigencia dy también la Ley dy también Arrendamientos Urbanos de mil novecientos sesenta y cuatro –EDL 1964/62-, conforme constanty también y reiterada doctrina jurisprudencial, cuando un contrato dy también arrendamiento urbano dy también vivienda o dy también local dy también negocio sy también concierta con varias personas físicas, como arrendatarios o inquilinos, deby también entendersy también quy también se cede el goce y el uso del local o del piso a todos y cada uno de los arrendatarios mancomunadapsique (art.mil ciento treinta y siete y mil ciento treinta y ocho CC -EDL 1889/1-), produciendo entry también ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (art.392 y 39tres parágrafo segundo CC), de tal manera que, al separarse alguno o determinados del uso de la residencia o del local continuando otro u otros en su ocupación, se producy también un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, puesto que los que sy también quedan adquieren la cuota abstracta quy también en el derecho arrendaticio correspondy también a los quy también se han ido, lo quy también constituye una cesión o traspaso de una parte de la vivienda o del local arrendado.

Sin embargo, entendemos que lo recomendable es comunicar el abandono, y asunción por los que sy también quedan de las obligaciones del quy también sy también ha ido, mas sin capacidad del arrendador de resolver sin más el contrato, pero sí con expresa comunicación dy también los arrendatarios quy también permanecen en la posesión al arrendador dy también su deseo de aceptar la cuota del quy también abandona el inmueble.

2.-Expresa declaración de solidaridad en el contrato, que suele ser lo más habitual.

En basy también a lo dispuesto en los art.1255, mil ciento treinta y siete segunda frase y mil ciento treinta y ocho en el comienzo dy también su redacción, CC -EDL 1889/1-, es plenamente válloco y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter dy también solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o ciertos del uso del piso o del local producva a ir la automática subrogación, en la situación de estos, por parte del o de los arrendatarios quy también continúen en la ocupación del local, sin quy también se genere traspaso, o cesión alguna.

Distinto sería el caso antes expuesto dy también que el único firmante del contrato les comunicara a sus compañeros de inmuebly también que se va a marchar y lo trasladara al arrendador, en cuyo caso esty también sí quy también tendría derecho a firmar un contrato nuevo con quienes quisieran quedarsy también en el inmueble y en su defecto hasta podría proponer el abandono del inmueble, ya que ello cabría en las siguientes vías:

1.- Art.12 LAU -EDL 1994/18384- (1) Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

En estos casos, realizado el requerimiento por el arrendador a la persona que deseara continuar, mas que estuviese ligada con el firmanty también del arrendamiento por razón de matrimonio o convivencia dy también hecho, el arrendamiento sy también extinguva a ir si el cónyuge no contesta en un plazo de quincy también días a contar dy también aquél. El cónyugy también deberá abonar la renta pertinente hasta la extinción del contrato, si exactamente la misma no estuviese ya abonada.

mas el apartado 3º viene a apuntar que si el arrendatario abandonara la residencia sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyugy también quy también conviviese con aquél siempre quy también en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyugy también manifestando su voluntad dy también ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyugy también quedará obligado al pago dy también la renta correspondiente a dicho mes.

Ello se aplica, también, en los casos de parejas dy también hecho, puesto que el apartado 4º apunta quy también «Lo dispuesto en los apartados anteriores va a ser asimismo dy también aplicación en favor de la persona que hubiera venorate conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la dy también cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años precedentes al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenorate descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.»

Sin embargo, una vez que el art.12 -EDL 1994/18384- habla de «conviviente» debemos entender que se está refiriendo a la «pareja» del firmanty también del arrendamiento, no a cualquier «conviviente», con lo que sy también trata dy también un mecanismo implantado en la LAU para resguardar a las parejas de los firmantes del contrato quy también no fueran cotitulares del mismo, y ello para eludir que una ruptura entry también ellos que conllevy también el abandono del firmanty también del contrato pueda causar un perjuicio a la pareja si estuviese todavía en el periodo de prórroga obligatoria del art.9.1 LAU.

2.- Los problemas surgen en los casos dy también quy también solo firmó el contrato quien es el que abandona luego el inmueble, y así, en los casos dy también cónyuges o parejas en verdad el abandono, por el arrendatario, de la residencia alquilada, en la quy también continúy también residiendo su cónyuge, no produce la extinción de la relación arrendaticia, quy también subsistirá inalterable, mas produciéndosy también un cambio en la persona del arrendatario quy también va a dejar dy también serlo el cónyuge que abandona la residencia y pasará a serlo, en su lugar, el otro cónyugy también que continua residiendo en esa residencia alquilada. Se trata de una novación subjetiva del arrendatario quy también ha de soportarla el arrendador aunque no la consienta, porque le viene impuesta por la ley, siempre quy también sy también cumplan los requisitos quy también en exactamente la misma sy también establecen: quy también dentro de un mes desde el abandono de la vivienda alquilada por el primitivo arrendatario su cónyuge que continua residiendo en la misma notifiquy también por escrito al arrendador su voluntad dy también ser arrendatario. La ausencia dy también cualesquiera de estos requisitos faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, salvo que anteriormente hubiera «consentido» esa subrogación en la posición del arrendatario (el arrendador quy también consiente la subrogación del cónyugy también quy también continua en la residencia alquilada en la posición del arrendatario que la abandona no puede luego instar la resolución dy también la relación arrendaticia por ausencia de notificación escrita en el plazo de un mes).

III. Fallecimiento del cónyugy también que figury también como arrendatario. Vía del art. 1seis LAU

Nos encontramos, pues, con las situaciones en las que el firmante del arrendamiento fallece y no existió la previsión de quy también hubiera firmado el contrato, también, la pareja que ahora sobrevivy también y la cuestión jurídica dy también fondo es si es preciso una expresa subrogación del cónyugy también sobreviviente, o basta quy también tenga esa condición para que continúy también el contrato con respecto a ella.

pues bien, sobre ello refiery también el Alto Tribunal en esta sentencia que la jurisprudencia fue fluctuanty también en esty también sentido. Las Audiencias Provinciales mantenían dos posturas enfrentadas:

A) No era precisa la expresa subrogación: Audiencias que consideraban que debía reputarse que la esposa no firmante en realidad era arrendataria. En esty también caso, al fallecer el marido, no sy también producía ninguna modificación en la relación locativa. La esposa permanecía en el arrendamiento en exactamente los mismos términos pactados.

B) Es necesaria la expresa subrogación: Audiencias quy también consideraban precisa la comunicación del fallecimiento del esposo arrendatario al arrendador, de esta manera como la pretensión dy también permanecer en el arrendamiento por subrogación del fallecido, en aplicación de lo establecloco en el art.16 LAU -EDL 1994/18384-.

Para llegar a esta conclusión sy también razonaba que:

i) El contrato de arrendamiento se festeja entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se producen con el contrato afectan exclusivapsique a las partes y a sus herederos.

ii) Puede producirse la sustitución dy también una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, en aplicación de la normativa concreta que regula el contrato dy también arrendamiento. Para que sy también produzca la subrogación, es imprescindible que sy también cumplan los requisitos exigidos en el art.16 LAU -EDL 1994/18384-.

iii) La subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contendesquiciado del contrato dy también arrendamiento y no tiene relación con el régimen dy también recursos del matrimonio. Las situaciones contractuales de cada uno de ellos dy también los cónyuges en los contratos dy también arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad dy también gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.

Por ello, en estos casos, resulta necesario que quien pretenda alegar la subrogación «mueva ficha» en los términos previstos en el art.16 LAU -EDL 1994/18384- para la viabilidad de la continuación en la posesión al exigirse una «expresa subrogación».

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IV. Contrato suscrito por los dos cónyuges o por uno en representación dy también los dos y desistimiento dy también uno de ellos o del representante

Tratamos ahora un interesante tema en lo que se refiere a las situaciones en las que los cónyuges firmaron el contrato, o uno de ellos actuó en expresa representación del otro, y de esta forma consta en el contrato.

existe una corrienty también doctrinal quy también expony también quy también en los supuestos dy también matrimonio o pareja en verdad quy también firmaron los dos el contrato sy también darían las siguientes circunstancias:

1º. Uno dy también los arrendatarios manifiesta al arrendador su voluntad dy también no renovar el contrato o de desistir dy también él sin haber consentido el arrendador por escrito lahora en el arriendo dy también solamente el otro cónyuge, en este caso no concurriría sin más ni más la cae.u. Recogida en la letra c del núm 2 del art.27 LAU -EDL 1994/18384-, que faculta al arrendador para instar la resolución dy también la relación arrendaticia, sino más bien que, para ello, sería preciso quy también el arrendador requiriese al cónyuge que no ha desistloco para que manifieste su voluntad de continuar en el arriendo y, tan solo si transcurriesen 1cinco días desde ese requerimiento sin manifestación dy también la voluntad de proseguir en el arriendo, podrá el arrendador instar la extinción dy también la relación arrendaticia (núm uno y dos del art.doce LAU).

2º. Uno dy también los arrendatarios abandona la residencia pero sin manifestar al arrendador su voluntad de no renovación del contrato o dy también desistir dy también él sin haber connotado el arrendador por escrito lahora en el arriendo dy también solamente el otro cónyuge, en este caso no concurriría sin más la caestados unidos recogida en la letra c del núm dos del art.27 LAU -EDL 1994/18384-, que faculta al arrendador para instar la resolución dy también la relación arrendaticia, sino que, para ello, sería necesario quy también en el mes siguiente al abandono el arrendador no hubiese recibloco una notificación escrita del cónyugy también quy también no ha abandonado manifestando su voluntad de proseguir en el arriendo, en cuyo caso si podría ya el arrendador instar la resolución dy también la relación arrendaticia (núm 3 del art.doce LAU).

3º. En los procesos matrimoniales de nulidad del matrimonio, separación conyugal y disolución del matrimonio por divorcio si en la sentencia quy también los resuelvy también se hubiera atribuloco el uso de la residencia alquilada, por ser la familiar, a uno de los cónyuges, lo que impone el abandono de exactamente la misma por party también del otro, no concurriría, sin más, la cae.u. Recogida en la letra c del núm 2 del art.2siete LAU -EDL 1994/18384- quy también faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, sino más bien quy también para esto el arrendador debería esperar a que duranty también los un par de meses siguientes a la notificación dy también la resolución judicial no le hubiere comunicado el cónyuge al quy también sy también atribuya el uso su voluntad dy también proseguir ocupando esa vivienda alquilada acompañando copia de la sentencia, en cuyo caso si podría ya el arrendador instar la resolución de la relación arrendaticia (art.1cinco LAU).

4º. Por el fallecimiento dy también uno de los cónyuges continuando en el uso dy también la residencia alquilada el sobrevivienty también que a esa fecha conviviera con el finado no concurre, sin más, la cau.s.a. Recogida en la letra c del núm 2 del art.2siete LAU -EDL 1994/18384- que faculta al arrendador para instar la resolución de la relación arrendaticia, sino más bien que va a haber de esperar a quy también en el plazo dy también 3 meses desde el óbito del coarrendatario no hubiese recibido el arrendador notificación por escrito del cónyugy también supérstite indicándoly también el hecho del fallecimiento, con certificado registral dy también defunción, y su identidad para subrogarse en la cuota de la relación arrendaticia que correspondía al difunto, y tan solo en un caso así será cuando va a poder instar la resolución dy también la relación arrendaticia (art.1seis LAU).

Sin embargo, la antes citada sentencia expone con acierto que en algunas sentencias de las Audiencias Provinciales, coincidiendo con la opinión de un sector de nuestra doctrina científica, sy también considera que estos preceptos dy también la Ley de Arrendamientos Urbanos (núm 1, 2 y tres art.doce y art.1cinco y 1seis -EDL 1994/18384-) no son dy también aplicación una vez que los dos cónyuges son coarrendatarios, sino solo cuando uno dy también ellos es el arrendatario y no el otro cónyuge y resulta quy también es el cónyuge arrendatario el quy también abandona la vivienda arrendada (con o sin manifestación dy también voluntad de no renovar el contrato o de desistir dy también él), al quy también no se ly también atribuyy también en proceso matrimonial el uso de la vivienda familiar o el que fallece, siendo así que es el otro cónyuge no arrendatario el quy también continúa en el uso y disfrute dy también la residencia alquilada. Es evidente quy también ello no conduciría a un resurgimiento de la reseñada doctrina jurisprudencial, dy también tal manera que en esos casos el cónyugy también cotitular (coarrendatario) ni tan siquiera gocy también dy también las ventajas quy también ly también otorga esos preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (se haría dy también peor condición o sy también debilitaría más la situación del cónyugy también coarrendatario en frente de la del cónyugy también no arrendatario lo quy también sería absurdo). Al contrario, esos preceptos no serían de aplicación, pues se entiendy también que, siendo los dos arrendatarios cónyuges que destinan la vivienda alquilada a residencia familiar, sy también produce una especie dy también solidaridad (aun en ausencia dy también pacto en tal sentido), dy también ahí que el abandono «inter vivos» dy también uno dy también los cónyuges o su fallecimiento o la atribución dy también su uso en proceso matrimonial, continuando el otro cónyugy también en el disfruty también de la vivienda alquilada no daría lugar a una cesión inconsentida, puesto que se trataría dy también un simple continuador dy también la relación arrendaticia sin modificación subjetiva en la posición del arrendatario. Habría una consorcialidad del alquilo por recaer sobre la residencia familiar y, esta consorcialidad del inquilinato, determinaría que, en los supuestos de abandono o fallecimiento dy también uno de los cónyuges o atribución del uso en proceso matrimonial, la continuación del otro cónyugy también en el disfrute de la vivienda alquilada no entrañy también cesión de una cuota de la relación arrendaticia sino más bien solamente la concentración en uno solo dy también los cónyuges dy también la titularidad previamente compartida, para lo quy también no debería darsy también cumplimiento a los requisitos establecidos en los núm 1, dos y 3 del art.12 y en los art.1cinco y 16 LAU.

En efecto, esta deby también ser la interpretación correcta para estos supuestos dada la cotitularidad en el contrato, tanto en los casos de matrimonio, o pareja, como si se tratara de múltiples coarrendatarios y uno dy también ellos deseara desamparar el inmueble.

Si el contrato de arrendamiento urbano de residencia lo suscriben los dos cónyuges en su condición de inquilinos o uno solo pero actuando, aparte de en su nombry también y representación, en nombry también y representación dy también su consorte, no cabe duda que nos encontramos anty también una relación arrendaticia con pluralidad de sujetos miembros dy también la party también arrendataria, en concreto los dos cónyuges. En esty también caso, los términos del discute serían los de la solidaridad dy también ambos y era comunicación del que se queda, mas sin capacidad resolutoria del arrendador.

V. Cotitularidad en el contrato de arrendamiento y también imposibilidad de quy también uno de ellos pretenda plantear al arrendador la exclusión dy también otro de los firmantes

La actora no puedy también pedir por tanto que el arrendamiento continúe con ella como arrendataria exclusiva, sino más bien en todo caso que sy también la tenga por cesante en su condición dy también arrendataria.

NOTAS:

1.- Art.12 -EDL 1994/18384-. Desistimiento y vencimiento en caso dy también matrimonio o convivencia del arrendatario

1. Si el arrendatario manifestasy también su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyugy también que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio dy también dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario a fin de que manifiesty también su voluntad al respecto.

2.- Art.1seis -EDL 1994/18384-. Muerte del arrendatario

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera vendesquiciado conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación dy también afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los un par de años precedentes al tiempo del fallecimiento, salvo que hubiesen tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario quy también en el momento dy también su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivorate habitualmente con él durante los un par de años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualpsique con él duranty también los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia pgaceta en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mentadas en las letras anteriores quy también sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivloco con éste durante los dos años precedentes al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias dy también las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobry también quién de ellos va a ser el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecorate en el apartado anterior, salvo en quy también los progenitores septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, va a tener preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el dy también dobly también vínculo sobre el medio hermano.

Los casos dy también igualdad sy también resolverán en favor dy también quien tuviese una minusvalía igual o superior al 6cinco por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviese mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendienty también de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguva a ir si en el plazo de tres meses desde la muerty también del arrendatario el arrendador no reciby también notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral dy también defunción, y dy también la identidad del subrogado, señalando su parentesco con el fallecorate y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba dy también que cumply también los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción sy también produce, todos y cada uno de los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma múltiples notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición dy también adjudicatarios dy también la subrogación, va a poder el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras que mantengan su pretensión dy también subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso dy también fallecimiento del arrendatario, en el momento en que éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento sy también extinga a los tres años en el momento en que el fallecimiento se hubiese producido con anterioridad.

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Esty también artículo ha sdesquiciado publicado en la "revista dy también Jurisprudencia", el 1 dy también julio dy también 2019.